Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Желая сделать свой дом максимально комфортным, многие владельцы квартир задумываются о перепланировке пространства. Однако это не всегда возможно без основательных изменений. Планируя перепланировку, перед всеми владельцами квартир стоит ряд вопросов, которые нужно прояснить до начала работ, поскольку такие мероприятия выходят за рамки обычного ремонта.

Часто считается, что несущие стены не подлежат изменениям в процессе перепланировки. Но это мнение ошибочно. В определенных случаях, возможно создание проема в несущей стене, но для этого необходимо выполнить сложные инженерные расчеты, качественные строительные работы и спланировать все изменения с Мосжилинспекцией. Однако прежде всего необходимо доказать, что проект не разрушит конструкцию здания и не станет угрозой для безопасности людей, проживающих в нем.

Изменение планировки квартиры может быть реализовано только после согласования со всеми органами, ответственными за этот процесс. При перепланировке с затрагиванием несущих конструкций, данное согласование особенно важно.

Существует ряд этапов, которые требуются для того, чтобы перепланировка прошла успешно:

1. Получение первоначального плана БТИ.
2. Положительное заключение от авторов проекта дома, о возможности затрагивания несущих конструкций.
3. Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций.
4. Согласование в Мосжилинспекции и получение разрешения на перепланировку.
5. Производство работ (ремонт).
6. Проведение приёмки квартиры после ремонта в МЖИ.
7. Получение обновленного плана БТИ.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

При составлении технического заключения важно учесть, что если проект затрагивает несущие стены, следует обратиться к авторам проекта дома для участия в процессе. Это необходимо потому, что некоторые авторы принципиально запрещают делать проемы в несущих стенах.

Если необходимо сделать проем в несущей стене, то необходимо получить доступ к квартирам соседей этажом выше и этажом ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. Если в доме деревянные перекрытия, то для проверки их надежности может потребоваться вскрыть полы. Техническое заключение может быть составлено правильно только при соблюдении этих условий.

Необходимо помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением. Владельцу квартиры придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей, вернуть квартиру к её исходному виду или согласовать перепланировку. Несогласованная перепланировка создает проблемы при продаже квартиры, её официальной сдаче в аренду, передаче в залог банку.

Теоретически, если готовы заплатить небольшой штраф, можно узаконить перепланировку после окончания работ. Однако такой вариант крайне не рекомендуется, так как есть случаи, когда перепланировка уже сделана, а её согласование оказывается в принципе невозможным. Чтобы избежать ненужных проблем, следует проводить перепланировку строго в соответствии с описанным выше алгоритмом.

Согласование перепланировки может затрудниться, если квартира находится в доме с несущими стенами. Однако не все типы домов сталкивают вас с этой проблемой. В этой статье мы расскажем о некоторых нюансах согласования для домов разных типов.

Монолитный дом

Проект монолитного дома обычно индивидуальный и может быть за авторством разных архитектурных бюро. Для согласования перепланировки в таких домах следует обратиться к автору проекта. Однако, большинство монолитных домов имеют межквартирные и межкомнатные перегородки, которые не являются несущими.

Панельный дом

В Москве практически все панельные дома проектировало ОАО "МНИИТЭП". Если вы собираетесь перепланировать квартиру в таком доме, вам нужно обратиться к автору проекта или к техническому эксперту, чтобы получить необходимые документы. Важно отметить, что другие авторы проектов уже не занимаются составлением технических заключений.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если вы решите затронуть несущую стену при ремонте или если перекрытия деревянные, вы должны обратиться в ГБУ "Экспертный центр". Они помогут вам получить техническое заключение.

Блочный дом

В домах из бетонных блоков несущие стены встречаются редко, это зависит от типового проекта, по которому строился дом. Блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО "МНИИТЭП".

Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ "Экспертный центр". Они помогут вам получить техническое заключение, необходимое для согласования перепланировки.

Как долго длится и сколько стоит согласование перепланировки?

Когда встает вопрос о перепланировке, следует помнить о том, что этот процесс является достаточно дорогостоящим. Ведь для начала работ необходимо составить проект перепланировки, что в свою очередь требует профессиональных расчетов по габаритам, нагрузкам и усилению проема, чтобы избежать возможного появления трещин в стене или даже ее обрушения. К примеру, если проем в несущей стене планируется на первом этаже, то существует вероятность повреждения фундамента.

В случае, если решение об изменении планировки было принято в панельном доме, то стоимость на техническое заключение о перепланировке составляет около 60 000 рублей и выполнится оно в течение одного месяца. Кроме того, дополнительно следует учесть стоимость устройства проема и его усиления, что обойдется в среднем в 45 000 рублей.

Если же планируется создание проема в несущей стене, то сроки согласования и его стоимость увеличатся на 150-200%. При этом, рекомендуется использовать современные технологии резки проемов в несущих стенах с алмазным напылением, что позволит избежать шума и получить ровные кромки без появления трещин в стене. Стоит отметить, что для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

При создании проема, заключаются акты скрытых работ по усилению металлоконструкциями. Эти документы подписываются проектной организацией и подрядчиком, а проектировщик должен иметь допуск СРО, проводить авторский надзор и вести журнал производства работ с печатями. Далее все документы предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. После этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы зарегистрировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт, чтобы перепланировка была считалась узаконенной.

Необходимо понимать, что не все идеи владельцев квартир можно беспрепятственно реализовать, особенно если эти изменения касаются несущих стен. Однако, перепланировка квартиры дает возможность изменить площадь помещений, сделать более удобными комнаты и улучшить вход в кухню. Важно уделить внимание законному согласованию перепланировки, чтобы избежать ненужных рисков и неожиданных затрат.

Фото: freepik.com